En tant qu'innovateur en assurance prêt hypothécaire, Genworth Canada mise sur la souplesse en matière de souscription afin d'aider ses partenaires prêteurs à prospérer. Voici ce qu'offre la souscription Genworth Canada :

  • Aucun refus automatique
  • Rappels en temps opportun et disponibilité de souscription
  • Processus d'indexation
  • Possibilité d'examen des cas d'exception et d'amortissement prolongé
A | B | C | D | E | F | G | H | I | J | K | L | M | N | O | P | Q | R | S | T | U | V | W | X | Y | Z |

A

Allocation de voiture

L'allocation de voiture peut servir à compenser les paiements de prêt-auto/location dans les conditions suivantes

  • L'allocation de voiture est un avantage imposable
  • Le demandeur reçoit une allocation de voiture depuis au moins un an et il est probable qu'il continuera de la recevoir

C

Congés parentaux

Le plein salaire de reprise du travail est acceptable aux fins d'admissibilité. Une lettre de l'employeur est requise, indiquant le poste que reprendra le demandeur, la date de reprise du travail et le salaire/revenu prévu à la reprise du travail.

Crédit d'impôt pour enfants/Allocation familiale

Le revenu tiré du crédit d'impôt pour enfants ou de l'allocation familiale peut servir à des fins d'admissibilité si les demandeurs répondent aux critères suivants :

  • 100 % peut être utilisé pour les enfants du demandeur âgés de 18 ans et moins

Le prêteur exige pour son dossier une vérification de l'âge de l'enfant et du flux de revenu. L'âge et le flux de revenu peuvent être vérifiés à l'aide des documents suivants :

  • Formulaires de déclaration du revenu
  • Copie d'un acte de naissance
  • Bordereau de chèque d'allocation
  • Relevé bancaire indiquant un dépôt automatique

D

Couverture et calcul du ratio d'amortissement de la dette

  • Les limites ABD et ATD suivantes s'appliqueront à tout ratio prêt/valeur pour tous les produits.
    ABD ATD
    39% 44%
  • Calcul:
    • Ratio d’amortissement brut de la dette (ABD)

      Capital + intérêt + taxes + chauffage** + 50 % des frais de copropriété (le cas échéant)

      Revenu annuel brut

    • Ratio d’amortissement total de la dette (ATD)

      Capital + intérêt + taxes + chauffage** + 50 % des frais de copropriété (le cas échéant) + autres obligations

      Revenu annuel brut

      ** Genworth acceptera les coûts de chauffage stipulés par le prêteur. Si ces coûts ne sont pas stipulés, Genworth appliquera des coûts de 75 $ par mois (uniquement pour les propriétés autres que les copropriétés)

  • Changements aux inscriptions des autres obligations:
    • Pour les marges de crédit et cartes de crédit non garanties, un montant mensuel minimal exigé de 3 % de solde non remboursé sera requis aux fins du calcul de l'ATD.
    • Pour les marges de crédit garanties, un montant mensuel minimal sera exigé, basé sur un remboursement du solde sur 25 ans, au taux du contrat ou au taux de référence de cinq ans, aux fins du calcul de l'ATD.

F

Faillite

Un demandeur ayant déjà fait faillite peut être admissible à une assurance prêt hypothécaire, jusqu'à concurrence d'un ratio prêt/valeur maximal de 95 %, pourvu que le failli ait été libéré depuis au moins deux ans et qu'il ait une bonne cote de crédit depuis au moins deux ans. En cas de vente après saisie ou de pouvoir de vente, le demandeur n'est pas admissible à l'assurance prêt hypothécaire.

H

Heures supplémentaires

100 % du revenu en heures supplémentaires peut être utilisé à condition de représenter moins de 25 % du revenu total et que l'emprunteur puisse présenter des reçus pour une période de deux ans.

I

Immigrants au Canada

Les acheteurs de maison admissibles ayant immigré au Canada ou ayant été transférés au Canada par un employeur peuvent profiter d'un prêt hypothécaire en versant une mise de fonds d'à peine 5 % grâce au programme Nouveaux arrivants au Canada de Genworth Canada. Les demandeurs doivent avoir immigré et/ou déménagé au Canada au cours des 60 derniers mois, avoir occupé un emploi pendant au moins trois mois au Canada, détenir un permis de travail valide ou avoir obtenu le statut d'immigrant reçu, ce qui constitue les conditions minimales d'admissibilité au programme. Pour tous les détails, veuillez consulter le survol du programme Nouveaux arrivants au Canada à www.genworth.ca

M

Mise de fonds

Mise de fonds traditionnelle

  • Épargne personnelle
  • REER
  • Don non remboursable d’un ou plusieurs membres de la famille immédiate*
  • Apport en travail manuel
  • Capital provenant de la vente d’une autre propriété
  • Valeur nette d’une maison existante

* Un membre de la famille immédiate désigne soit le père, la mère, un enfant, un frère, une sœur, un grand-parent ou un tuteur légal.

Mise de fonds non traditionnelle

Fonds empruntés sans lien de dépendance à l’égard de l’achat, tels que :

  • Prêts personnels
  • Marges ou cartes de crédit
  • Don d’un ou plusieurs membres de la famille non immédiate

Mise de fonds provenant d'un don

Les mises de fonds provenant d'un don d'un membre de la famille immédiate peuvent être utilisées, à condition qu'elles soient vérifiées de façon adéquate, qu'elles soient non remboursables et que toutes les autres caractéristiques de l'emprunteur soient acceptables. Il n'est pas nécessaire que les mises de fonds provenant d'un don soient déposées avant la date de clôture. Dans le cadre du produit Mise de fonds avec remise en argent/Mise fonds empruntée, les dons provenant de sources autres que la famille immédiate sont admissibles.

P

Pensions alimentaires

Lorsqu'on accepte les pensions alimentaires, le demandeur devra répondre aux critères suivant :

  • Accord de séparation imposé par le tribunal ou signé (le prêteur doit l'obtenir)
  • Un maximum de 50 % peut être utilisé aux fins d'admissibilité
  • 100 % du revenu peut être utilisé à condition que ce revenu représente moins de 30 % du revenu brut et que l'emprunteur puisse présenter des reçus, au moyen d'un formulaire de la T1 Générale, pour une période d'au moins un an.

Prestation universelle pour la garde d'enfants (PUGE)

Genworth Canada accepte les versements de la Prestation universelle pour la garde d'enfants (PUGE) comme source de revenu aux fins d'admissibilité. Il s'agit de versements de 100 $ par mois, par enfant, pour tous les enfants âgés de moins de 6 ans. Aucune confirmation de l'âge de l'enfant/des enfants n'est requise, mais les prêteurs doivent confirmer la source de revenu PUGE en vérifiant un des documents suivants :

  • Relevé de la PUGE
  • Relevé bancaire indiquant un dépôt automatique de la PUGE
  • Formulaire GRC2 (fourni par Revenu Canada)

Prêt hypothécaire à taux et à versements variables

Le taux d'intérêt et le paiement varient simultanément pendant la durée du prêt sous réserve des deux options suivantes :

  • Option A) Le versement hypothécaire est rajusté pour couvrir le capital et les intérêts afin de maintenir la période d'amortissement originale lorsque le taux d'intérêt augmente; ou
  • Option B) Le versement hypothécaire est rajusté pour s'assurer que les intérêts sont payés lorsque le taux d'intérêt augmente jusqu'au renouvellement du prêt; à ce moment-là, le versement est rajusté afin de maintenir la période d'amortissement.

Prêts hypothécaires à taux variable

Les taux d'intérêt variables sont en général liés au taux d'intérêt préférentiel de la banque et ont tendance à varier en fonction de ce taux. Genworth Canada permet l'utilisation des produits à taux variable suivants, sans surprime additionnelle :

  • Prêt hypothécaire à taux variable standard
  • Prêt hypothécaire à taux variable plafonné
    • Un taux d'intérêt flottant associé à un paiement constant durant le terme
    • Un taux d'intérêt variable standard pourrait ne pas être offert avec certains programmes de Genworth Canada. Veuillez consulter le Survol du produit applicable Genworth Canada pour vérifier l'admissibilité
    • Pour connaître les seuils de déclenchement standards pour les prêts hypothécaires à taux variable plafonné qui s'appliquent, cliquez ici

Un paiement constant durant le terme établi à un taux plafonné avec un taux d'intérêt flottant, mais variant uniquement jusqu'à concurrence du taux plafonné.

Prêts hypothécaires multiples assurés par Genworth

Les emprunteurs peuvent souscrire jusqu’à quatre (4) prêts hypothécaires assurés pour quatre (4) propriétés distinctes, jusqu’à un montant maximal assuré de 1,5 million $*.

* Maximum d’une (1) assurance Solution A par emprunteur. Le revenu de location utilisé aux fins d’admissibilité doit être conforme à notre politique actuelle. (Consultez la partie « Revenu de location » dans cette section.)

Seuils de déclenchement

  • Pour un prêt hypothécaire à taux variable non plafonné, le montant désigné (seuil de déclenchement) correspond à 105 % du capital brut initial. Si le montant du prêt dépasse le montant désigné conformément à la description ci-dessus, nous offrons les options suivantes au débiteur hypothécaire :
  • Augmenter le montant de tout paiement régulier en vertu du prêt hypothécaire afin d'amortir le prêt hypothécaire pendant la période d'amortissement restante
  • Réduire le montant total du prêt non remboursé à ce moment-là en effectuant un paiement forfaitaire destiné à réduire le montant total à un niveau inférieur au montant désigné
  • Pour un prêt hypothécaire à taux variable plafonné, les versements du capital et des intérêts sont calculés au taux plafonné ou au taux stipulé au contrat (les versements du capital et des intérêts étant recalculés chaque fois que le taux d'intérêt change). Ainsi, le prêt peut être amorti au cours de la période convenue.
  • En cas de défaut, le prêt hypothécaire doit être converti en prêt hypothécaire à taux fixe. Une fois la conversion effectuée, le statut du prêt hypothécaire à taux variable peut être rétabli.

Conversion

  • Genworth Canada assure la conversion d'un prêt hypothécaire à taux fixe en prêt hypothécaire à taux variable, au moment du renouvellement, sans exiger de droits de demande supplémentaires ni une surprime, sous réserve des critères suivants :
  • Le prêt est en règle et présentement assuré par Genworth
  • Il ne s'agit pas d'une nouvelle demande provenant d'un prêteur différent
  • Le prêteur a confirmé que le ratio prêt/valeur de la valeur du prêt n'excède pas le ratio prêt/valeur maximum applicable aux ententes de prêt à taux variables
  • Le prêteur a conservé tous les documents de souscription dans ses dossiers

Propriétés à grande superficie

  • La valeur hypothécable du bien immobilier est établie en fonction du logement résidentiel et de 15 acres de terrain au maximum et exclut toute dépendance. La valeur hypothécable est déterminée à l'aide du prix d'achat ou de la valeur estimative, selon le montant le moins élevé.

R

Revenu de famille d'accueil

Ce revenu sera pris en compte sous réserve des exigences suivantes :

  • Les parents-substituts possèdent au moins 2 années d'expérience en tant que parents de famille d'accueil
  • Une lettre confirmant le revenu ou un contrat provenant du Ministère et un bordereau de paie sont les seules formes acceptables de preuve de revenu
  • Une lettre des Services sociaux confirmant depuis combien de temps les demandeurs agissent à titre de parents de famille d'accueil et confirmant leur statut actuel
  • Le nombre d'enfants ne doit pas dépasser six (y compris les propres enfants des demandeurs)
  • Les demandeurs doivent habiter sur les lieux
  • Lorsque le revenu de famille d'accueil est supérieur à 50 % du revenu total des demandeurs, nous exigeons une mise de fonds minimale de 10 %
  • Le ratio prêt/valeur maximal est de 95 %

Revenu de fiducie

L'accord de fiducie doit être irrévocable et le relevé doit confirmer le montant et la fréquence des versements.

Revenu de placement

100 % du revenu peut être utilisé si les formulaires T5 des deux dernières années sont fournis à l'appui. En cas de liquidation d'une partie ou de la totalité des fonds aux fins de mise de fonds, le revenu doit être réduit en conséquence.

Revenu du garant

Si le garant occupe la propriété, son revenu sera pris en compte aux fins d'admissibilité à la condition qu'il soit un membre de la famille immédiate (la mère, le père, un frère, une sœur, un grand-parent, un enfant ou un tuteur légal). Si le garant ne réside pas dans la propriété, Genworth Canada tiendra compte de son revenu aux fins de calcul des ratios d'amortissement brut de la dette (ABD) / amortissement total de la dette (ATD), à condition que le garant soit un membre de la famille immédiate et réside dans la région où la propriété est située.

Revenu et emploi (fixe et variable)

Lorsque le revenu de l’emprunteur est utilisé aux fins d’admissibilité au prêt hypothécaire, le prêteur doit faire des efforts raisonnables pour procéder à une vérification pertinente du revenu et de l’emploi par une tierce partie. Cette vérification doit corroborer le revenu, les antécédents et la situation d’emploi de l’emprunteur. Voici des exemples de vérification :

Revenu fixe (salaire, prestations à long terme)

  • Antécédents de dépôts de salaire
  • Lettre d’emploi
  • Feuillet T4
  • Bordereau de paie récent
  • Avis de cotisation
  • Formulaire de T1 Générale accompagné de l’avis de cotisation correspondant
  • Revenu provenant d’un FERR

Revenu variable (primes, commissions, heures supplémentaires, emploi saisonnier, autres)

  • Les sources de revenu variable doivent avoir été gagnées durant au moins 2 ans
  • Le moindre du revenu de l’année précédente ou du revenu moyen sur 2 ans servira aux fins d’admissibilité*
  • Le revenu de l’année la plus récente peut servir, à condition qu’il y ait une augmentation sur 12 mois durant au moins 4 ans, en fonction de la divulgation du prêteur et du caractère raisonnable des augmentations

Revenus locatifs

Propriétés de 2 logements occupées par le propriétaire :

  • Ratio prêt/valeur supérieur à 80 %
    • Genworth acceptera 100 % des revenus de location dans tout le Canada sous réserve de ce qui suit :
      • Chaque demandeur doit avoir une cote de solvabilité minimale de 680.
    • Si la cote ci-dessus ne peut être atteinte, 50 % des revenus de location serviront à l'admissibilité.
    • Les taxes et les frais de chauffage demeureront exclus du calcul du ratio d'amortissement de la dette.
    • Calcul du ratio d'amortissement total de la dette (ATD) :
      ATD =

      Capital + intérêt + 50 % des frais de copropriété (le cas échéant) + autres créances

      Revenu brut annuel + % des revenus de location bruts

  • Ratio prêt/valeur inférieur ou égal à 80 % (propriétés de 2 à 4 logements occupées par le propriétaire)
    • Une compensation de location de 80 % est permise
    • Calcul de l'ATD :
      ATD =

      Capital + intérêts + autres créances - (revenus de location x 80 %)

      Revenu annuel brut

Propriétés de 3 à 4 logements occupées par le propriétaire (ratio prêt/valeur supérieur à 80 %) et biens locatifs non occupés par le propriétaire :

  • Les prêteurs peuvent utiliser leur politique actuelle pour calculer le revenu de location net. Les frais d’exploitation doivent comprendre au moins les intérêts hypothécaires, les logements vacants et l'entretien.
  • Les surplus du revenu de location net peuvent être ajoutés au revenu annuel brut.
  • Le manque à gagner du revenu de location net doit être déduit du revenu annuel brut du demandeur.

Confirmation/documentation du revenu de location(tous les ratios prêt/valeur et produits)

  • Pour les propriétés comportant des logements locatifs existants, le revenu de location peut être confirmé à l'aide d'une moyenne de deux ans des contrats de location courants; OU
  • Dans le cas où un revenu de location ne peut pas être validé à l'aide des contrats de location pour une période de deux ans, le revenu pour les appartements neufs ou existants doit être confirmé au moyen du loyer courant d'après une évaluation. Les prêteurs doivent également appliquer un taux d'inoccupation selon le marché, conformément à leur politique interne.

S

Séparation de conjoints : ratio prêt/valeur maximum

Dans les cas où le nom des deux personnes est présent sur le titre d'une propriété, que ces deux personnes sont en processus de séparation légale et que l'une d'entre elles gardera la propriété, les lignes directrices suivantes s'appliqueront désormais :

  • Les demandes peuvent être soumises en tant que prêt d'achat jusqu'à un ratio prêt/valeur de 95 %
  • Les critères suivants s'appliqueront :
    • Le nom des deux personnes doit être sur le titre de propriété avant la séparation légale
    • Les documents suivants confirmant le prix de vente et le transfert du titre doivent être consignés en dossier :
      • L'entente de séparation finale
      • L'offre d'achat
    • Étant donné que cette transaction d'achat a lieu entre personnes ayant un lien de dépendance, une évaluation interne complète est requise

T

Taux applicables

  • Le taux d’intérêt applicable utilisé pour calculer le ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) et le ratio d’amortissement total de la dette (ATD) correspond au taux contractuel ou au taux de référence de 5 ans, selon le plus élevé.
  • Pour les prêts hypothécaires multi-éléments, chaque élément doit être admissible en fonction des critères applicables ci-dessus.

Temps partiel

100 % du revenu permanent à temps partiel sera considéré en fonction du nombre d'heures garanties.

Jusqu'à 100 % du revenu tiré d'un deuxième emploi sera pris en compte si l'emprunteur peut fournir une preuve d'antécédents d'au moins deux ans, au moyen de ses cotisations fiscales ou de formulaires T4.

Traitement du revenu de pension et du revenu de rente d'invalidité non imposables/revenu brut

Dans le cas des emprunteurs dont le revenu n'est pas imposé à la source, le revenu peut maintenant être majoré selon une approche à deux volets :

  • Les demandeurs dont le revenu non imposable est inférieur à 30 000 $ sont admissibles à une majoration du revenu de 25 %
  • Les demandeurs dont le revenu non imposable est supérieur à 30 000 $ sont admissibles à une majoration du revenu de 35 %

Dans le cas du versement d'une rente d'invalidité, ce revenu peut être temporaire ou permanent.

Traitement du revenu provenant des États-Unis

Un revenu provenant des États-Unis sera pris en compte au taux courant de conversion. Ceci s'applique aux emprunteurs vivant au Canada qui sont payés en devises américaines.

Transferts d'hypothèque (Subrogation)

Les prêteurs approuvés par Genworth Canada peuvent exécuter un transfert d'hypothèque (s'il s'agit d'un prêt hypothécaire assuré par Genworth Canada) sans obtenir l'approbation de Genworth Canada, pourvu que le solde non remboursé du prêt et la période d'amortissement restent inchangés. Ceci inclut le transfert d'hypothèques ayant été inscrites à l'origine comme une charge accessoire.

Travailleurs saisonniers

100 % du revenu de l'assurance-emploi versé aux travailleurs saisonniers sera pris en compte si le prêteur a vérifié que le demandeur est employé depuis au moins 2 ans et que le revenu est régulier, répétitif et continu, que 70 % du revenu est tiré du salaire versé par la compagnie et qu'un maximum de 30 % est tiré des prestations de revenu d'assurance-emploi. Le revenu est calculé en fonction du revenu moyen sur deux ans ou sur le revenu de l'an dernier, selon le montant le moins élevé. Le revenu doit être attesté au moyen de déclarations de revenus ou d'avis de cotisations.

Travail indépendant

Toute personne ayant une part dans l'entreprise et qui est payée en fonction du rendement de l'entreprise, ou dont la participation est d'au moins 25 %, est considérée comme un travailleur indépendant. Les emprunteurs rémunérés à la commission* et autres propriétaires/exploitants, tels que les chauffeurs de taxis et de camions, sont également considérés comme des travailleurs indépendants.

  • Travailleurs indépendants : revenu prouvable
    Le revenu doit être vérifié au moyen d'états financiers ou d'avis de cotisation de deux ans. Genworth Canada permet aux prêteurs de majorer le revenu total (avis de cotisation Revenu Canada ligne 150) d'un maximum de 15 %. La majoration du revenu est assujettie aux lignes directrices relatives aux prêteurs. Le montant le moins élevé du revenu net moyen pour les deux années précédentes ou l'année la plus récente doit être utilisé aux fins d'admissibilité.
  • Travailleurs indépendants : revenu déclaré
    Les emprunteurs travailleurs indépendants qui ne peuvent fournir de preuves conventionnelles de revenus peuvent utiliser un revenu déclaré vraisemblable en fonction de la durée des activités, ainsi que du type et de la taille de l'entreprise du demandeur. Pour être vraisemblable, le revenu déclaré doit ressembler au profil des finances personnelles du demandeur et être suffisant pour se qualifier au prêt hypothécaire, conformément aux lignes directrices relatives aux ratios ABD/ATD de Genworth. Les emprunteurs au revenu déclaré doivent aussi présenter une période minimale de travail indépendant documenté de deux années continues et répondre aux exigences minimales en matière de solvabilité. Pour connaître les lignes directrices complètes, veuillez vous reporter au Survol du Programme à l'intention des travailleurs indépendants (Solution A) de Genworth Canada.

* Les emprunteurs qui reçoivent un revenu de commissions ne sont pas admissibles au Programme à l'intention des travailleurs indépendants (Solution A) et doivent satisfaire aux critères du travailleur indépendant avec des revenus prouvables, tel que décrit ci-dessus.

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